บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม คืออะไร
บ้านจัดสรร ที่อยู่อาศัย ทาวน์โฮมกับทาวน์เฮาท์ แตกต่างกันอย่างไร
“ทาวน์เฮาส์” และ “ทาวน์โฮม” ความจริงแล้ว สองคำนี้เป็นชื่อเรียกของบ้านในลักษณะของ “บ้านแถว” เหมือนกัน (บ้านที่สร้างติดต่อกันเป็นแถว แนวเดียวกัน มีกำแพงติดกัน มีที่ว่างด้านหน้าหรือหลังบ้านให้ใช้สอย) แต่ความแตกต่างนั้นจะอยู่ที่ความรู้สึกเสียมากกว่า เพราะในภาษาอังกฤษ คำว่า “House” จะหมายถึงตัวโครงบ้าน ส่วน “Home” สื่อถึงความเป็นบ้าน ความเป็นครอบครัว ที่ให้ความรู้สึกทางใจเข้าไปด้วย แต่ถ้ามองในแง่ของกฎหมายการควบคุมอาคารแล้ว จะมีข้อกำหนดว่า ถ้าหากทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮมนั้นมีจำนวนชั้นไม่เกิน 3 ชั้น จะสร้างภายใต้กฎ “การสร้างบ้านแถว” เหมือนกัน คือสร้างติดกันได้ไม่เกิน 10 คูหา มีที่ว่างด้านหน้า ด้านหลัง ระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดิน และต้องสูงไม่เกิน 3 ชั้น แต่ถ้าหากเป็นบ้านที่สูงเกิน 3 ชั้น ในทางกฎหมายจะนับเป็นประเภท “อาคารพาณิชย์” หรือ “ตึกแถว”แทน
หลักการซื้อบ้านที่มือใหม่ควรรู้
นอกจากเรื่องแบรนด์ของตัวบ้านแล้วสิ่งที่ทำให้ราคาพุ่งสูงก็คือขนาดพื้นที่ดินที่บ้านหลังนั้นๆ ตั้งอยู่ยิ่งโครงการตั้งอยู่ในที่เจริญแล้วก็จะยิ่งมีราคาสูงขึ้นไปอีกเนื่องจากราคาที่ดินต่อตารางวา ดังนั้นการที่เราสนใจจะซื้อบ้านสักหลังควรต้องรู้ขนาดที่ดินที่ตั้งของบ้านด้วยครับว่ามีขนาดเท่าใด โดยมีหน่วยวัดเป็น “ตารางวา”
เพื่อนๆ อาจสอบถามพนักงานขายก็ได้ ว่าที่ราคาที่ดินตรงนี้ราคาตารางวาละเท่าไร แล้วก็ลองคูณจำนวนพื้นที่ดูคที่สำคัญคือส่วนที่เหลือจากค่าที่ดินเราก็คิดเป็นราคาบ้าน ลองคิดวิเคราะห์ดูครับว่าเงินส่วนที่เหลือประมาณระดับนี้แล้วต้องจ่ายเงินในส่วนที่เหลือก็คือราคาบ้านลองดูว่าวัสดุและเงินส่วนที่เหลือคุ้มค่าไหม
ส่วนคำว่า”ตารางเมตร” นั้นคือพื้นที่ใช้สอยนะ อย่าไปสับสนว่าเป็นพื้นที่ดินล่ะ พื้นที่ใช้สอยจะรวมกันทั้งพื้นที่ชั้นบนและชั้นล่าง ยิ่งตัวเลข
แบบแปลนบ้าน
แบบบ้านเป็นอีกหนึ่งความจำเป็นที่ต้องใช้ในการประกอบการตัดสินใจ อย่างเช่นขนาดหน้ากว้างและความลึกของตัวบ้าน จำนวนที่จอดรถ จำนวนห้องน้ำ ห้องนอน ห้องครัว รวมถึงพื้นที่ใช้สอยรอบบ้านด้วย ควรศึกษาทำความเข้าใจโดยละเอียด
เหตุผลคือจะได้ช่วย Support ชีวิตประจำวันของทุกคนภายในครอบครัวด้วย เช่นเน้นเลยว่าต้องมีห้องสำหรับลูกสาวตัวเล็ก ต้องมีห้องพระไว้กราบไหว้ทำใจให้สงบ ต้องมีห้องสำหรับไว้รับรองคุณพ่อคุณแม่ตอนขึ้นมาหาหลานจากต่างจังหวัด ต้องมีห้องเก็บของหรือสักมุมหนึ่งไว้เก็บข้าวของที่ไม่ใช้แล้ว เป็นต้นเรื่องภายในบ้านเหล่านี้จะตอบเสนอความต้องการได้หาก ศึกษาดูแปลนบ้านชั้นล่างชั้นบนโดยละเอียด
วัสดุและลักษณะโครงสร้างของบ้าน
จากที่กล่าวไปข้างต้นหากรู้ราคาที่ดินแปลงที่เราซื้อหักลบกับเรื่องของแบรนด์ของโครงการบ้าง ค่าทำเลภายในหมู่บ้านบ้าง ที่เหลือส่วนใหญ่ก็จะเป็นค่าตัวบ้านครับเพื่อนๆ ลองพิจารณาดูครับว่าวัสดุและเทคโนโลยีที่ทางโครงการใส่ให้กับบ้านของเราคุ้มค่าไหม ปัจจุบันที่เห็นก็จะเป็นระบบระบายอากาศในบ้าน ระบบป้องกันความร้อนจากภายนอกบ้างเป็นต้น บางคนก็มองหาบ้านที่ใช้อิฐมวลเบาบ้าง อิฐมอญบ้าง หรือเป็นบ้านแบบ Precast บ้าง เหล่านี้เป็นสิ่งที่เพื่อนๆต้องคำนึงถึงเพราะทุกชิ้นทุกมุมในบ้านคือสิ่งที่เราต้องจ่ายเงินซื้อรวมไว้ในราคาบ้านแล้ว ต้องละเอียดรอบคอบกันเป็นพิเศษสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ
สำหรับเรื่องนี้ผมมองถึงความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินเป็นอันดับแรก โครงการที่เพื่อนๆ เลือกนั้นควรมีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด ควบคุมการเข้าออกหมู่บ้านด้วยระบบคีย์การ์ด เป็นต้นครับเพื่อนๆ ส่วนเรื่องของสระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ห้องฟิตเนส หากมีสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ก็จะดีมากเลย ตรงนี้ขึ้นกับเพื่อนๆ ใช้ชีวิตกันอย่างไร มากกว่าทำเลที่ตั้ง
ในส่วนของเรื่องทำเลที่ตั้งนั้นส่วนตัวผมคิดว่าไม่น่าจะมีปัญหามากครับเพราะว่ากว่า จะเข้าชมโครงการได้คงต้องเลือกโครงการที่อยู่บริเวณอันใกล้สถานที่ทำงานหรือเส้นทางการดำรงชีวิตของทุกคนอยู่แล้วคงไม่มีใครดำรงชีวิตย่านพระราม 2 แล้วไปซื้อบ้านใกล้ๆ ฝั่งบางปะอินแน่ๆ คงไม่ได้ไปหลงรักโครงการขนาดนั้นแน่ๆ
ส่วนเรื่องทำเลจะดีไหมอันนี้ต้องอาศัยการสำรวจ และสอบถามกันอีกที หลายคนเปลี่ยนใจอยากได้โครงการใหม่ก็เพราะเรื่องทำเลที่ตั้งนี่ล่ะครับ อย่างว่าแหละ อีกซอยหนึ่งอาจจะทะลุออกถนนใหญ่หรือใกล้ศูนย์การค้าทำเลดีๆ ก็ได้ บางทีอยู่ในกรุงเทพหากเลือกซอยผิดเพียงซอยเดียวคนสองคนทำงานที่เดียวกันยังถึงที่ทำงานต่างกันเป็นครึ่งชั่วโมงเลยเพื่อนๆ ดังนั้นเพื่อนๆ ต้องออกแรงศึกษาเรื่องทำเลกันให้ดีสักนิด
งบประมาณที่ใช้ซื้อทั้งหมด
เรื่องนี้เรื่องใหญ่ นอกจากราคาบ้านที่เราเห็นแล้ว เพื่อนควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆในวันโอน ค่าส่วนกลาง และรายจ่ายระหว่างการซื้อขายบ้านต่อไปด้วย กระบวนการกู้เงิน เพื่อนๆ ควรวางงบประมาณให้ลงตัวจะได้ไม่เดือนเนื้อร้อนใจในอนาคตเจ้าของโครงการคือใคร
เรื่องนี้จำเป็นต้องรู้ประวัติและผลงานเก่าๆ ของเจ้าของโครงการเพราะว่ามีมากมายที่โครงการสร้างเสร็จสำเร็จสวยหรู แล้วก็มีหลายโครงการที่ไปได้ไม่ตลอดรอดฝั่ง
ส่วนตัวคิดว่าหากเราซื้อบ้านกับองค์กรหรือแบรนด์ขนาดใหญ่หากมีปัญหาอะไรก็ยังสามารถร้องเรียนให้สังคมได้รับรู้และมีคนสนใจเป็นจำนวนมากครับเช่นร้องเรียนผ่านระบบสังคมออนไลน์ขนาดใหญ่เป็นต้น
แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าแบรนด์เล็กๆไม่ดีนะ ส่วนใหญ่มีแบรนด์เล็กๆ แต่เป็นเจ้าถิ่นปลูกบ้านจัดสรรขายมายาวนานคุณภาพมาตรฐานก็มีมากมายบอกแล้วครับว่าต้องดูประวัติและผลงานที่ผ่านมาถึงจะน่าเชื่อใจเพื่อนๆ
สิ่งที่ต้องคำนึงถึงก็มีประมาณนี้ครับเพื่อนๆ หากจะซื้อบ้านก็ลองนำไปใช้พิจารณากันดู
การโฆษณา
โฆษณา หมายถึงการเสียเงินซื้อสื่อ จะใกล้ๆกับการทำประชาสัมพันธ์ แต่การประชาสัมพันธ์จะให้ผลที่ดีกว่า การโฆษณา ใครมีเงินก็ทำได้ ลักษณะจะออกมาเป็น “บริษัท กขค เปิดตัวโครงการใหม่ทำเล......ใกล้รถไฟฟ้า ราคาเพียง 1 ล้านบาท)” แต่ถ้าเป็นการทำประชาสัมพันธ์จะออกมาเป็น “เมื่อวานนี้ทางผู้เขียนได้มีโอกาสไปดูโครงการหนึ่ง ให้ความรู้สึกเหมือนไม่ได้อยู่เมืองไทย ตอนไปช่วงเย็นรถติดมาก แต่ไม่มีปัญหาเพราะใช้รถไฟฟ้าไปลงที่สถานี เดิน 6 ก้าวถึง” การส่งเสริมการขายก็เช่น ลด แลก แจก แถม หรืออะไรก็แล้วแต่ที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจให้ลูกค้าซื้อ โดยโปรโมชั่นเหล่านี้จะอยู่ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น (อยู่นานเกินจะไม่ใช่โปรโมชั่น) หัวข้อต่อมาคือการใช้คน ในวงการอสังหาฯ เซลล์มีความสำคัญมากเพราะจะเป็นตัวชี้ว่าจะปิดดีลได้หรือไม่ ตอนเริ่มโครงการลง นสพ ไป หลังจากมีคนมาดูที่โครงการ บทบาทของเซลล์จะโดเด่นขึ้นมาทันที ดังนั้นการคัดเลือกพนักงานขายจะต้องเลือกให้แมทช์กับโครงการด้วย
การตลาดทางตรง หมายถึงอะไรก็ตามที่เข้าถึงตัวลูกค้า โดยไม่ผ่านสื่อ เช่น ไดเร็คเมลล์ ฯลฯ และหัวข้อสุดท้ายคืออีเว้นและการสร้างประสบการณ์ ถ้าเราเห็นโฆษณาขายลูฏอมในทีวี กับเดินผ่านห้างแล้วมีพนักงานสาวสวยจูงมือเข้าไปในบูท ลองทานลูกอมย่ห้อที่โฆษณาในทีวี ประสบการณ์ที่เราได้รับจะต่างกันซึ่งตัวนี้เป็นตัวที่ทำให้ธุรกิจ below the line หรือพวกรับจัดงาน organizer บูมมากในช่วงหลังๆนี้
Q &A
โครงการมาลานันท์ ปิ่นเกล้า - บรมราชชนนี 5 - จรัญสนิทวงศ์ 45 โครงการบ้านทาวน์โฮมใจกลางเมืองมีร่วมกว่า 30 ยูนิตในโครงการเป็นทาวน์โฮมลักซ์ชัวรี่เหมาะสำหรับครอบครัวที่ต้องการความสะดวกสบายครบเครื่องทั้งทำเลก็ดี การเดินทาง ดารคมนาคมก็ดี วันนี้เราได้ทำการสัมภาษณ์ถึง 3 ท่านด้วยกัน
ท่านแรกคือ คุณมยุรี วิทยาโกมลเลิศ เจ้าของธุรกิจโครงการบ้านจัดสรรมาลานันท์
Q: สวัสดีค่ะคุณมยุรี เดี๋ยวนัชชาขออนุญาตสัมภาษณ์นะคะ รบกวนคุณมยุรีแนะนำตัวนิดหนึ่ง
A : ค่ะ สวัสดีค่ะ น้องนัชชา ดิฉันชื่อ มยุรี วิทยาโกมลเลิศ เป็นเจ้าของโครงการย่านมาลานันท์ อยู่ซอยบรมราชชนนี 5
Q : ค่ะ อยากทราบว่ามาลานันท์เนี่ยมีความเป็นมายังไงคะ
A : มาลานันท์เนี่ยมีความเป็นมาเริ่มจากโครงการเล็กๆจาก สี่ห้าห้องมาเรื่อยๆน่ะค่ะ แล้วก็ขยายตัวขึ้นมา
Q : ปัจจุบันเนี่ยโครงการมาลานันท์ที่ซอยบรมราชชนนี 5 มีกี่ยูนิตคะ
A : มี 32 ยูนิต ค่ะ
Q : แล้วการสร้างบ้านจัดสรรต้องคำนึงถึงเรื่องอะไรบ้างคะ
A : สำหรับโครการมาลานันท์เราจะดูเรื่องทำเลเป็นหลักค่ะ ทำเลที่สะดวกสบาย เดินทางสะดวก
Q : ของที่นี่ติดอะไรบ้างคะ ติดโรงพยาบาล
A : ติดโรงพยาบาล ใกล้ทางด่วนรถไฟฟ้าผ่าน ใกล้ห้าง
Q : ทางด่วนอะไรคะ
A : ทางด่วนศรีรัตน์-ตลิ่งชัญ ค่ะ แล้วก็ห้างสรรพสินค้าเซนทรัลปิ่นเกล้า ใกล้โรงพยาบาลศิริราช ใกล้โรงพยาบาลตาหูคอจมูก โรงเรียนเซนคาเบรียล เซนต์ฟรังค์ ค่ะ
Q : แล้ววัสดุที่ใช้ส่วนใหญ่ของบ้านเป็นวัสดุยังไงคะ
A : เราจะเน้นใช้แต่วัสดุเกรดเอ ค่อนข้างดีตั้งแต่เริ่มเข้ามาในบ้านเรา เราจะเน้นวัสดุให้มีคุณภาพตั้งแต่ประตูกระจกอะลูมิเนียมหรือแม้แต่พื้น ด้านบนเราจะใช้เป็นไม้แท้ค่ะ บันไดเราก็เป็นไม้แดงแท้ ข้างบนก็เป็นไม้มะค่า ค่ะ
Q : แล้วกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่คุณมยุรีมุ่งไปเป็ฯทางไหนคะ
A : สินค้าเรามุ่งไปทางลูกค้าที่อยากอยู่ย่านที่เจริญสะดวกแต่ถ้าอยู่คอนโดก็อาจจะอึดอัดไปถ้าออกไปชานเมืองก็ไม่สะดวก เรามุ่งหมายตรงกลาง
Q : แปลว่าได้ทั้งหมดเลยตั้งแต่ผู้สูอายุและวัยทำงาน
A : ใช่ค่ะ
Q : ขอทราบราคาขั้นต้นของที่ได้ไหมคะ
A : ได้ค่ะ เราเริ่มที่ยูนิต 8.5 ลบ.
(เนื่องจากมีลูกค้าเข้าชมบ้านตัวอย่างจึงต้องจบสนทนาก่อน)
จากนั้นเราได้ทำการสัมภาษณ์ คุณมยุรา ฝ่ายครีเอทีฟและการตลาดของที่นี่คุณมยุราบอกกับเราว่า
Q : สวสัดีคะ นัชชาอยากทราบว่าคุณมยุรามีตำแหน่งอะไรในมาลานันท์คะ
A : พี่เป็นMarketing Communicationค่ะ
Q : ขอเข้าคำถามแรกเลยได้ไหมคะ
A : ได้ค่ะ
Q : อยากทราบว่าที่มาลานันท์มีการสื่อสารการโฆษณาอย่างไรบ้างคะ
A : เนื่องจากว่าเราเป็นบ้านโครงการค่ะ เป็นทาวน์โฮมแล้วก็อยู่มีประมาณไม่กี่หลังประมาณ 30 กว่าหลังอะไรแบบนี้ค่ะ ก็เลยสื่อสารเป็นวิธี outdoor คือมีป้ายที่เป็นโฆษณาที่อยู่ตามตึกต่างๆ เพื่อที่จะให้คนละแวกนั้น เพื่อเจาะพื้นที่แถวปิ่นเกล้าเพื่อให้คนเห็นแต่ในส่สวนที่เป็นสื่อที่จะทำให้เกิด mass แล้ว lead คนได้มากขึ้นเราก็จะใช้เป็นตัวอย่างเช่น ตัว Facebook เพื่อให้คนเข้าถึงเพราะว่าแบบนี้คนเข้ามาอยู่ในเพจ facebook มากขึ้นแล้วกมีเรื่องของ search ที่เป็นตัว SEM เมื่อเวลามีคน search ว่าเราอยากได้บ้านแถวๆนี้ซึ่ง search นี่เป็นวิธีกรรมของการที่คนมีดีมานในเรื่องของความต้องการก็น่าจะมีแนวโน้ม สามารถพาเขามาที่โครงการได้มากกว่า แล้วก็จะมีในส่วนที่ต้องมีตัวของ facebook คือมีการ update ข้อมูลตลอดเวลาว่าโครงการเราไปถึงไหนแล้วตกแต่งเป็นอย่างไรแล้วก็ตกแต่งข้อมูลไลฟ์สไตล์เช่นโลเคชั่นที่เป็ฯจุดที่เราอยากจะขาย
Q : ตอนนี้เราก็มีส่วนโฆษณาที่เป็น billboard และ facebook ใช่ไหมคะ
A : ใช่แล้วเราด็มี google keyword
Q : แล้วผลตอบรับตอนนี้เป็นอย่างไรบ้างคะ
A: ผลตอบรับก็ดีก็มีคนเข้ามาเยอะก็จะแบ่งเป็นสองส่วน ส่วนที่เห็นจากป้าย outdoor ก็ค่อนข้างเยอะเนื่องด้วยจากโลเคชั่นที่เห็นป้ายก็คือคนเห็นเยอะเกิดความสนใจเยอะและเขาก็มาถามในส่วนของตัว search ก็ดีก็มีคนค้นหาเยอะในแง่ของการดูDATA หลังบ้านแล้วก็มีคนโทรมาถามและในส่วนของ facebookก็ มีFan ที่เพิ่มมากขึ้นโดยที่ไม่ได้ซื้อโฆษณาเพราะมัน feed content เข้าไปมันเลยทำให้มีคนมากดlike และตามเรามาขึ้น
Q: โอเคค่ะ ขอบคุณคุณมยุรามากเลยนะคะ
และคนสุดท้ายที่ได้สัมภาษณ์คือคุณสุธีราฝ่ายการบัญชีที่ให้ความรู้เรี่องการกู้สินเชื่อ
Q : สวัสดีค่ะคุณสุธีรา ไม่ทราบว่าคุณสุธีราทำตำแหน่งอะไรในมาลานันท์คะ
A : ดูเรื่องการตลาดกับการเงินค่ะ
Q : ค่ะทีนี้นัชชาอยากจะขอทราบเกี่ยวกับเรื่องการกู้สินเชื่อบ้านเนี่ยค่ะต้องเตรียมพร้อมอะไรบ้างคะ
A : ปกติเวลาลูกบ้านจะกู้สินเชื่อบ้านนะคะลูกบ้านจะต้องดูก่อนว่าจะซื้อบ้านหลังละราคาเท่าไหร่ แล้วเงินเดือนที่ได้รับอยู่เท่าไหร่ เพราะเวลาแบงค์พิจารณา แบงค์ก็จะพิจารณาจากวงเงินกู้นะคะซึ่งส่วนใหญ่ก็จะกู้กันไม่เต็มหรอกค่ะก็สักประมาณ ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขาย
Q : แล้วถ้าสมมติบ้านมาลานันท์เริ่มต้นที่ 8 ล้านควรจะมีเงินดาวน์เท่าไหร่คะ
A : ก็สัก 20% จ้ะ ก็ราวๆ แปดสองสิบหก ล้านหกก็ถึงกำลังดีที่เหลือก็ค่อยกู้อีกสัก 6 ล้านกว่า ก็กำลังจะพอกู้ผ่านและผ่อนกำลังสบาย
Q : โอเคค่ะ ขอบคุณคุณสุธีรามากค่ะ
A : ค่าได้ค่า
บรรณานุกรม
ข้อมูลส่วนใหญ่มาจากบริษัท มาลานันท์ จำกัด โดยตรง
https://www.sanook.com/home/4141/
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 International.
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น